物流園區開發在投資決策過程中，開發潛力分析、投資可行性研究、市場定位、營銷策劃、規劃、推廣策劃、設計方案等，都是以市場調研為基礎的。中港物流園區項目應該在經過市場調研獲得大量翔實的第一手材料和數據的基礎上，采用定性與定量分析方法、預測方法、比較分析等方法，進行研究分析得出物流園區的可能及未來發展情況。

    據中港貨運方面專家介紹，實地調研的內容主要包括：對項目地及其周邊情況進行調研，根據其區位、交通、產業狀況等來判斷當地的市場需求；對周邊同類及不同類的物流園區進行調查，避免同質化；對當地的各類市場進行調查，摸清當地的物價水平，這直接關系到項目的建設成本、銷售價格和出租價格等等；對不地物流的基本情況和需求進行調研。

    而在政府關系方面，中港物流專家表示需要跟當地的發改部門、商務部門、規劃局、土地管理部門和交通局等單位進行約談，主要了解當地涉及城市規劃和產業規劃等方面的一些政策。

    一家專門從事物流規劃咨詢服務公司的負責人認為應該從以下幾個方面進行著手：當地政府的整體規劃，例如準備建設和批準建設的物流園區有多少；現有物流園區在當地建設的進展情況，包括政府的相當稅收政策；當地政府的產業規劃方向，了解其今后將扶持或者弱化哪些產業；當地的基礎設施配套情況，比如道路交通是否有拓建的計劃；當地政府是否有物流方面的扶持政策等等。

    該負責人強調，這些都需要在跟政府實際接觸的過程中了解清楚。

某大型中港 物流地產企業（國企）投資發展部經理透露，項目前期的調研工作，需要花費很大的精力，但是其重要性不言而喻。

    “我們調研周期一般是2個月的時間。我們在項目前期的市場調研主要針對當地的市場狀況，包括城市經濟發展狀況、產業結構、規劃布局現狀等等。在做決策之前，以前期市場調研為核心，把收集到的信息進行匯總，形成報告。對于項目選址，我們考慮最多的是交通狀況和城市規模，其次是當地經濟發展水平、政策環境、政府誠信、客戶需求等。”該經理表示。

    在市場調研的具體操作方面，中港物流負責人介紹道：“一般來說，我們每個項目有3個調研組，其中2個負責在項目當地調研，另外1個負責對周邊地區情況進行摸底調研，基本每組配備2位調查員。實地調研的時間都是3周左右，基本都是白天出門找材料，晚上匯總，最后大約還需一周時間進行資料匯總。所以我們的調研周期在1個月左右，需要5*7個調查員。”

    同樣是實地調研，還要考慮到中港物流園項目大小及深度。有的5天時間就可以完成，有的需要的時間則比較長。